三线城市试水现房销售开发商担心“市场需求和供应匹配”问题|当前滚动

2023-05-02 10:10:06 来源 : 清一色财经

转自：中国房地产报

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澳洲预售模式或可借鉴。

中房报记者曾冬梅丨广州报道

“五一”假期的前一天，芜湖市自然资源和规划局登出了2305号宗地的出让结果，竞得者为当地国企——芜湖长河置业有限公司。该地块要求所建商品房须全部现房销售。

据了解，2020年以来，芜湖已经出让了至少5幅现房销售的地块，仅今年就已出让了2幅，均为地方国企所竞得。根据4月1日芜湖市住房城乡建设工作会议上透露的信息，该市将因地制宜开展现房销售试点。

对于现房销售地块的供应情况及相关规划，芜湖市自然资源和规划局、芜湖市国有土地收购储备中心均对中国房地产报记者表示不方便接受采访。据当地一家房企介绍，2305号宗地的商品房大部分是定向安置回购的，只有极少数房源可公开销售。“此前芜湖出让的现房销售地块也大多有安置要求，并非严格意义上的商业地块。”

今年1月份，全国住房和城乡建设工作会议指出，有条件的地区可以进行现房销售，截至目前，已有河南、四川、安徽、山东等省份响应并开展相关试点。“河南的部分城市已经邀请我们过去拿现房销售的地块了，但最终拿不拿，还是要看地方政府愿不愿意让利。”某央企内部人士表示。

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芜湖试点现房销售

2305号宗地位于江北新区龙泉小区周边，分为两个地块，地块1是商业服务业设施用地，土地面积4468平方米，地块2是城镇住宅用地，土地面积11809.8平方米，出让起始价0.33亿元。土地出让文件显示，该地块所建商品房须全部现房销售，竞得人通过市场化销售的商品房应在交付业主前完成房屋的首次登记。

该地块的拍卖时间定于4月21日，若报名登记不足三家时，公告期结束即转为挂牌出让。根据芜湖市自然资源和规划局披露的信息，地块在拍卖当天就已成交，成交价为0.35亿元，买家是芜湖长河置业有限公司。该公司为安徽中江城建集团有限公司下属企业，安徽中江城建集团有限公司则是芜湖市国资委控制的企业。

更早前的2月28日，芜湖长河置业有限公司已经竞得了同样要求现房销售的2301号宗地。这块地的总出让面积10.6万平方米，底价为3.38亿元，经过多轮竞拍后，最终以3.71亿元的价格成交，溢价率约9.8%。

自2020年以来，芜湖已经推出了多宗现房销售的土地，竞得者均为地方国企。例如，2020年，芜湖城建集团以1.85亿元竞得总建筑面积约17万平方米的2005号宗地，芜湖三湾置业有限公司以约0.7亿元摘得2018号宗地。2022年12月，芜湖前湾集团有限公司以3.59亿元竞得2238号宗地，溢价率约16.6%。

截至目前，这些地块都还未披露产品上市销售的信息。

当地一家房企告诉中国房地产报记者，这些现房销售的地块均位于芜湖的江北大龙湾片区，这是近几年芜湖重点建设的新区域，并非开发商青睐的成熟板块。“客户认可度不高，市场还没培育起来。”而地块本身也不是纯粹的商业性质土地，部分带安置要求，部分须定向回购，因此民营房企兴趣不大。

2月份，安徽省住房和城乡建设厅相关负责人在接受媒体采访时表示，今年安徽将鼓励各市区开展现房销售试点，合肥市已经开展相关试点。

2022年12月28日，合肥的第四次集中供地成功出让了两宗现房销售地块。地块不设商品住宅最高备案限价和楼层差价限制，开发商在规划房屋竣工验收合格之后才可申请房屋销售手续。据了解，其中的蜀山区SS202215号地块在合肥的第三次供地时就已推出，但无人问津。第二次出让，该地块降低了门槛，将住宅用地+商业用地的用途调整为纯住宅用途，土地出让金的付款方式也由“签订土地出让合同30日内付至土地出让金总额的50%，3个月内付清余款”调整为“在2023年1月13日前付至土地出让金总额的50%，合同签订之日起1年内付清余款”，降低了开发商的资金压力。值得关注的是，这两宗地最终为两家民营房企所竞得。

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开发商：可参考澳洲模式

现房销售是个热点话题。2005年，中国人民银行发布的《中国房地产金融报告》便建议取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售。2006年的全国两会上，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。

2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，再度引发业内的关注与讨论。瑞银随后发表观点称，为保交楼，大部分开发商认同预售制度长期或逐渐转向现房销售。未来，中国的住房销售安排可能从百分百预售，转向10%~25%的预付加上竣工后付款的模式，类似于新加坡和澳大利亚。

花样年集团执行总裁王焕玮在3月份表示，过往为了促进行业快速发展，满足大多数刚性住房需求，行业实施了预售制。但是近几年一些项目的烂尾产生了一定的社会问题，政府相关部门为了解决这个问题，进行了一些资金的强监管。就是业主提前两年把钱打到了房地产公司的账户，但房地产公司又不能全部使用，监管两年只能支付工程款。最终在交付端才能释放，资金的使用效率很低。因此，他建议逐渐的把房地产的预售制过渡到现售制，这样客户“所见即所得”，不会烂尾，也不会有产品差异性的投诉。

陈明（化名）是某上市房企的高管，曾在澳大利亚有数年的地产开发经验。“澳洲的预售制度是非常安全的一种模式。”他告诉中国房地产报记者，开发商在预售阶段只能收到房款的10%，但这笔资金是放在律师行的账户里，开发商无法动用。竣工备案后，买家便可以办理按揭，资金才会转移到开发商的账户上。“除了确保业主的权益外，这个制度也维护了发展商和银行的权益。”如果现房销售的话，“没有市场验证，户型合不合适都不知道，全部建起来卖不掉怎么办？”而按照澳洲现行的预售制度，“如果产品不行，我就改图纸，之前收的客户预付款算上利息退回去就可以了。”

银行不是一开始就介入的，只有在项目的销售额能够覆盖贷款额1.5倍左右的时候，才会提供贷款给开发商。“比如说你要借5000万元，只有卖到7000万元的时候，银行才会借钱给你。”贷款来的资金也是封闭运行的，就连施工单位，开发商都得从银行提供的白名单中选择，“都是非常有信用的企业，不会随便就把钱挪走了。银行的每一分钱都是在这个安全的池子里面运转。”“这种模式的优点是安全，缺点就是项目会做的比较慢。”

据其透露，由于市场降温的影响，该公司内地不少项目的在售期房都因为滞销变成了现房。“就开发商目前的资金状况来说，短期内大面积推广现房销售不太现实。如果以后的土地都要求现房销售的话，我们可能就不拿地了，把存量土地卖完就算。”

某央企内部人士表示，拿不拿现房销售的项目取决于地块是否符合公司的投资标准。“之前在海南拿过一个现房销售项目，规模比较小，地价2亿元左右，收益率能有15%，但如果地块再大一些的话，可能收益就没这么高了。”相比期房，现房的回款周期要长至少2年，因此地价可能要下调三成至四成，才对开发商有吸引力。如果只是地块中有部分面积要求现房销售的话，难度就小一些，“可以考虑在项目的最后一期上市，按尾盘销售。”

“其实资金倒不是最重要的，而是市场需求跟供应能否及时匹配的问题。”一位不愿具名的开发商表示，如今地产行业已经进入个性化的定制时代，现楼销售很难匹配客户多变的需求，预售制度可以优化，但暂不具备全面取消的条件。

值班编委：樊永锋

责任编辑：李红梅温红妹

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